내년부터 분양가상한제(원가연동제)가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트 중 40%가 40세 이상이면서 10년 이상 무주택인 가구주에게 우선 공급될 전망이다. 건설교통부는 주택 분양가상한제 및 분양가 주요항목 공개 등을 주요 내용으로 하는 주택법개정안이 국회에서 통과됨에 따라 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련해 30일부터 입법예고한다고 29일 밝혔다. 개정안은 내년 3월부터 시행되며 6월 아파트가 공급될 예정인 판교 신도시부터 적용될 예정이다. 입법예고안에 따르면 내년부터 전용 25.7평 이하 공동주택은 무주택 실수요자에게 우선 청약기회가 제공(재당첨 제한, 청약 1순위 자격 강화 등)되며 전매제한기간은 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 분양후 5년, 기타지역은 3년으로 차등화된다. 또한 공공택지에 대한 개발이익 환수를 위해 25.7평 초과 주택용지는 채권매입의 상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 공급된다. 분양가상한제 등 새로운 주택공급제도는 내년 1월초 개정된 주택법이 공포된 후 2개월이 지나 3월부터 시행될 수 있을 것으로 보인다. 지난 8일 국회 본회의를 통과한 주택법과 이번에 입법예고되는 주택법시행령시행규칙, 택촉법시행령 등을 종합하여 주택공급제도의 개편 내용을 정리해 본다. ◆ 공공택지 채권입찰제 및 주택분양가 상한제 도입 공공택지에서 주택건설을 통해 발생되는 주택사업자의 과도한 개발이익을 환수하고 중산·서민층에게 저렴한 주택을 공급할 수 있도록 하기 위해 전용 25.7평 초과 주택은 공공택지 채권입찰제를 통해 주택사업자에게 택지를 공급함으로써 개발이익의 대부분을 국민주택기금으로 환수하되, 주택분양가는 현행대로 자율화 기조가 유지된다. 그리고 주택사업자는 제3종 국민주택채권을 많이 매입하는 순서대로 택지를 공급받게 되며, 채권입찰제는 매입상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로 시행된다. 전용 25.7평 이하 주택은 공공택지를 현재와 같이 감정가로 공급하되 주택분양가는 원가연동방식의 분양가상한제를 시행한다. 이 경우 분양가 상한은 분양공고 당시를 기준으로 건축비 상한가격(공동주택건설공사비지수의 변동률을 감안한 기본형건축비에 가산비용을 합산)에 택지비를 합산한 금액으로 책정된다. 그리고 기본형건축비 및 공사비지수는 건설교통부장관이 별도로 고시한다. ◆ 분양가 주요항목 공개 소비자의 알권리를 제고하기 위해 분양가의 주요항목을 공개한다. 공개대상은 주공 등 공공기관이 짓는 주택은 모든 주택을, 민간이 짓는 주택은 분양가상한제를 적용받는 주택이 해당된다. 또한 공개방식은 분양가를 택지비·공사비·설계감리비·부대비 및 가산비용으로 나눠 각 항목별 총액만을 공개하되 기업의 영업비밀을 보호하고 주택사업자의 원가절감 노력이 저해되지 않도록 세부내역 공개나 사후검증은 실시하지 않는다. ◆ 분양가상한제 주택 전매금지 분양가상한제가 적용되는 주택은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지된다. 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 분양후 5년간 전매가 금지되지만, 기타 지역에서는 3년간만 금지된다. ◆ 분양가상한제 주택에 대한 청약자격 강화 분양가상한제 주택을 현행 투기과열지구에서와 같이 75%를 무주택자에게 우선 청약할 기회를 주되, 전체의 40%는 40세이상으로 10년이상 무주택세대주에게 최우선적으로 청약기회를 부여한다. 또한 상한제 주택을 당첨받은 사람은 향후 5~10년간 재당첨이 제한(수도권 과밀억제권역·성장관리권역에서는 10년간, 기타지역에서는 5년간)된다. 그리고 분양가상한제와는 별개로 현재는 투기과열지구에서 과거 5년내 당첨자에 대해 청약 1순위를 제한하고 있으나 앞으로는 과거 10년내 당첨자까지 청약 1순위가 제한된다. 한편 건교부는 이번 제도개편으로 인해 공공택지내에서 발생하는 주택사업자의 과도한 개발이익을 국민주택기금으로 환수하여 임대주택 건설자금 등으로 활용할 수 있게 됐으며, 공공택지에서 중산·서민층에게 비교적 저렴한 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대했다. 다만, 분양가상한제의 도입으로 인해 주택품질의 저하 및 주택공급물량의 감소 등 부작용이 발생하지 않도록 적정수준의 건축비 설정 및 건축비 체계의 신축적 운영방안을 마련하기 위하여 건설기술연구원을 통해 현재 연구용역중이며, 추후 관계 전문가 자문회의 및 공청회 등을 거쳐 적정 건축비를 도출할 계획이라고 밝혔다.