이번 8.31 부동산정책이 입법과정을 통해 가감없이 추진된다면, 다주택자 및 고가의 주택소유자의 세부담은 크게 늘어나는 반면, 실수요자에게는 내집 마련 기회가 확대되는 등 많은 혜택이 돌아갈 것으로 기대된다. 이번 부동산정책의 세제개혁으로 종합부동산세 대상은 전체로는 27만8000세대, 주택분은 1만6000세대로 전체 주택 소유자 중 1.6%에 해당된다. 또 1세대2주택 양도소득세 중과(50% 단일세율 적용)로 불로소득 환수 대상이 되는 사람은 27만6000명 정도로 추정된다. 그러나 무주택자나 1세대1주택자들은 이러한 세제개혁에 영향을 받지 않는다. 대신 정부는 이번 정책에 서민주거 안정대책을 대거 포함시켜 앞으로 주택을 마련하려는 서민, 임대주택 거주자 등을 위한 다양한 혜택을 마련했다. 무주택자, 1세대1주택자, 1세대 다주택자 등 수요자 입장에서 이번 정책으로 어떤 혜택이 있는지 살펴본다. ◆ 임대주택 희망자 : 저금리로 자금 지원 정부가 제공하는 국민임대주택은 국민임대주택과 다가구 임대주택 등 두 가지가 대표적이다. 우선 국민임대주택 공급 확대를 위해 보전가치가 낮은 개발제한구역 해제예정지를 활용, 국민임대단지 1900만평을 추가 확대하고 중형 임대주택 건설 및 국민임대주택 지원 확대를 통해 입주자 부담을 경감시킬 계획이다. 출퇴근이 편리하고 값도 저렴해 호응이 좋은 다가구 매입임대주택 공급도 당초 2008년까지 1만 가구에서 2015년 5만 가구로 확대된다. 다가구 매입임대는 평균 15평 정도에 방 1칸, 주방, 화장실이 딸려 있다. 보증금은 250만~350만원, 월세는 8만~9만원만 내면 된다. 기초생활수급자, 저소득 모자가정, 장애인 등에게 입주자격이 있다. 정부는 필요하면 연간 1만 가구까지 확대할 방침이다. 전세형 다가구 임대주택도 나온다. 입주자격이나 평형은 월세형 다가구와 같으며, 보증금 1100만원 정도만 내면 월세없이 살 수 있다. 2015년까지 매년 1000가구씩 총 1만 가구를 공급할 계획이다. 특히 판교 신도시 예정지구에는 전용면적 25.7평 초과 임대주택이 첫 선을 보일 예정이서 임대주택에 대한 부정적 이미지를 불식시키는 계기가 될 전망이다. 이 임대주택은 무주택자에게 우선 공급된다. ◆ 전세자금 수요자 : 금리 인하 혜택 내집마련이 어려운 사람들을 위해 현재 근로자 전세자금(가구당 6000만원), 영세민 전세자금(2100만~3500만원) 등 전세자금이 지원되고 있다. 정부는 이번 부동산정책에 영세민 전세자금 금리는 3.0%에서 2.0%로, 근로자 전세자금은 5.05%에서 4.5%로 각각 내릴 방침이어서 그만큼 금융비용이 절감된다. 그만큼 무주택자의 주택구입을 위한 저축여력이 확대되는 셈이다. ◆ 기존 주택구입 희망자 : 생애 첫번째 집이면 매입 적기 무주택자이면서 앞으로 주택구입에 대한 여력을 어느 정도 갖춘 사람들은 이번 부동산정책의 혜택을 톡톡히 받을 수 있을 것으로 보인다. 이번 대책으로 매수자 우위의 시장이 형성돼 생애 첫 내집마련 실수요자에게는 매입적기가 될 것이다. 물론 어느 때가 가장 매입하기에 적절한 지는 잘 판단해야 한다. 향후 2~3개월이 내집마련의 적기라는 분석도 있다. 내년부터 1세대2주택자에 대해 양도소득세가 실거래가로 과세되기 때문에 팔 목적이면 올해 안에 내놓으려 할 것이기 때문이다. 또 9월5일부터 주택담보대출이 세대별로 규제되고 미성년자는 대출 받을 수 없어 투자목적에 대출로 매입한 매물들이 자금 압박으로 시장에 나올 가능성이 높다. 2007년부터는 실거래가 과세에 세율이 현재보다 대폭 강화된 50% 단일세율이 적용되기 때문에 적어도 내년까지는 처분결정을 내릴 것으로 보여 공급이 크게 확대될 전망이다. 또 정부는 국민주택기금에 의해 지원되는 주택구입자금 예산을 현재보다 5000억원 증액한 2조원을 투입할 예정이어서 그만큼 실수요자들의 자금지원이 늘어나게 된다. 특히 주택구입자금 금리를 소득계층 내지 주택 구입가액별로 차등화해 지원할 계획이어서 소득이 낮은 계층이 금리혜택을 더 많이 받게 된다. 현재 연소득 3000만원 이하 계층을 대상으로 실시되고 있는 주택구입자금 대출금리는 5.2%. 그러나 앞으로는 연소득 2000만원 이하나 1억5000만원 이하 주택을 살 경우 금리를 연 4%대로 적용하는 등으로 차등 지원될 예정이다. ◆ 최초 주택구입 희망자 : 생애 최초 주택구입자금 재개 지난 2003년말까지 한시적으로 적용됐던 생애 최초 주택구입자금 지원도 재개된다. 연 2000만원 이하의 가구주가 최초 주택구입시 지원되는 모기지론도 일반 모기지론보다 0.5~1%포인트 싼 금리가 적용된다. 특히 모기지론 보험제도가 새로 도입돼 무주택자 등이 비투기지역내 전용면적 25.7평 이하 주택을 구입할 경우 통상보다 높은 담보대출인정비율(LTV)을 적용받을 수 있어 보다 많은 자금을 지원받게 된다. 최근 금융기간이 LTV를 줄여나가는 추세에서 이런 혜택은 큰 도움이 될 것으로 보인다. ◆ 신규주택 분양 희망자 : 5~10년 장기계획 바람직 이번 부동산정책에서도 밝혔다시피 정부는 금년 중 연구용역 및 국민의견 수렴절차 등을 거쳐 청약제도를 개선할 예정이다. 실수요자 위주의 주택공급을 위해 무주택기간, 가족수, 소득.자산 현황, 통장 가입기간 등이 다양하게 고려돼 청약 우선순위가 부여되는 방향으로 잡고 있다. 청약제도가 이러한 방향으로 바뀔 경우 무주택기간만 따졌던 기존 제도보다 서민층의 내집마련 기회가 보다 확대되는 셈이 된다. 또 공공택지는 예외없이 원가연동제가 적용되고 분양권 전매제한기간도 지금보다 2~5년까지 늘어나 투기세력의 개입이 줄어들어 실수요자가 당첨될 확률도 높아지고 분양가도 낮아질 전망이다. 특히 공공택지내 25.7평 초과 중대형 주택을 분양받고자 하는 경우에는 원가연동제와 함께 채권입찰제가 도입되기 때문에 당첨기회와 전매제한이 강화되기 때문에 향후 내 집 마련 수요자들은 최소한 5~10년 후를 내다보고 청약전략을 짜는 안목이 필요하다. 또 공공택지 가운데 투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요한 지역에 대해서는 ‘주택공영개발지구’로 지정, 개발한다는 방침이어서 보다 저렴한 분양가의 주택이 많이 공급될 전망이다. 그동안 신규주택 공급에서 소외를 받았던 강북이 이번 부동산정책으로 광역적 공공개발의 수혜를 받게 되면서 청약대기자들에게도 호재가 됐다. 특별법까지 제정해 강북 재개발 활성화의 목적이 강남권 수준의 주거여건을 조성해 수요를 분산시키는데 있기 때문에 가치상승 가능성이 있기 때문이다. 신규분양 희망자의 경우도 지원대상 조건에 맞으면 생애 최초 주택구입자금 등 국민주택기금의 지원을 받을 수 있다. ◆ 1세대1주택자 : 내년안에 집 넓히면 유리 1주택자는 6억원 이상의 고가가 아닌 이상 종합부동산세의 적용 대상이 아니기 때문에 보유세 등에서 크게 영향을 받지 않는다. 지금 살고 있는 주택보다 좀더 넓은 평수를 원하는 경우에도 취득세·등록세 등 재산세가 1.0%포인트 인하되기 때문에 유리하다. 넓은 평수의 주택을 구입하는 시기는 성급하게 판단하기보다 시장상황을 봐가면서 정해도 늦지 않을 것으로 보인다. 집값 하락이 시작되면 단기간에 끝나지 않을 전망이기 때문이다. 은행의 주택담보대출 규제가 강화되기 때문에 기존 대출이 있다면 집을 넓혀갈 때 추가 대출이 쉽지 않다는 점도 고려해야 한다. 또 주택공급확대로 수도권 공공택지내 중대형 건설물량이 현행 40%에서 50%로 10%로 확대되는 2006년 이후 중대형 공급물량이 크게 늘어날 전망이어서 가격하락 등을 고려해야 한다. ◆ 1세대 고가주택 및 다주택자 : 합산액 6억 넘으면 주택수 줄여야 이번 부동산정책으로 여러 가지 변수를 고려해야 하는 난감함에 빠졌다. 주택 보유수에 관계없이 기준시가 6억원을 초과하면 종합부동산세 과세대상이 된다. 현재는 인별 합산이지만 세대별 합산으로 바뀌는 것도 부담스럽다. 종부세 과표적용률도 2009년이면 100%까지 상향조정된다. 따라서 여러 주택을 합산해 6억원이 초과된다면 주택수를 줄여 종부세 부담액을 줄이거나 대상으로부터 벗어나는 것을 고려할 만하다. 또 이번 정책으로 증여로 세금을 줄이는 것이 어려워질 전망이다. 종부세 대상이 세대별 합산으로 전환되기 때문에 같은 세대원인 부인이나 자녀에게 증여해도 종부세 대상 범위에서 벗어나지 못하게 된다.