전세금을 돌려받기 위해 법률사무소를 찾는 의뢰인들을 보면 적게는 한 달부터 길게는 1년 이상 집주인으로부터 전세금을 돌려받기 어려워 고생하는 사람들이 많다.
 
이렇게 되면 무엇보다도 경제적으로 큰 어려움을 겪게 되는 것은 물론이고, 살기 싫은 전셋집에 억지로 사는 기간이 지속되면서 얻는 정신적 고통도 크다. 또한 집주인과의 전세금 반환을 둘러싼 여러 논쟁으로 감정소모가 심해지는 경우도 많다.
 
이렇게 전세금 돌려받기가 어려운 상황에서 제 때에 법적 조치를 취해야 하는 이유에 관해 송명욱 변호사(법률사무소 아이로이어, http://blog.naver.com/i_lawyer1/130162363727)는 다음과 같이 제시한다.
 
<전세금돌려받기, ‘제 때’에 법적 조치를 해야 하는 이유>
 
보통 다음 세입자가 구해지지 않으면 전세금 돌려받기가 어려워지는 요소가 된다. 이 때 집주인이 ‘돈이 없다’, 혹은 ‘다음 세입자가 들어와야 전세금을 돌려주는 것이다’라며 전세금 반환을 거부한다면 법적 조치를 고려해 볼 때이다.
 
옛날에는 집을 가진 사람이라면 어느정도는 경제력이 뒷받침되는 경우가 대다수였지만, 요즘에는 대출로 집을 산 후 이를 갚지 못하여 경매로 전셋집을 넘겨버리는 집주인들도 많다. 집주인이 각종 채무에 시달리게 되면 가장 극성인 채권자들부터 돈을 갚게 되는 것이 인지상정인데, 이 때 기다리기만 하는 세입자는 변제의 순위에서 밀려 결국 전세금 중 일부나 전부를 받지 못하게 되는 사례도 있다.
 
또한 소송을 통해 판결문을 받아도 집주인의 재산이 없어 강제집행을 하지 못해 어려움을 겪는 경우가 많다. 따라서, 전세금돌려받기가 어려운 경우, 집주인 사정을 무조건 봐주며 기다려줄 의무가 세입자에게 없다는 점을 고려하여 제 때에 전세금반환청구소송 등 법적 조치를 취하는 것이 안전한 방법이 될 수 있다.
 
이에 관해 송명욱변호사는 실제로 전세금 돌려받기가 어려워 상담을 받고 전세금반환청구소송을 진행하는 의뢰인들 중에는 6개월에서 1년 동안 집주인 말만 믿고 기다리다가 낭패를 본 경우도 많다고 설명한다.
 
<그렇다면, 전세금 돌려받기를 위한 ‘제 때’란 언제일까?>
 
전세금을 무리없이 돌려받기 위하여는 계약 만료 한 달 전까지 내용증명을 보내 계약만료 및 해지 사실, 전세금반환촉구의 내용은 물론 특별손해가 발생할 수 있다는 사실을 통지하는 것이 좋다. 이 때 특별손해란 전세금반환이 지체될 경우 세입자에게 발생할 손해로서 일반적이지는 않는 것이어서 집주인이 이를 알았어야 손해배상을 할 수 있는 부분을 말한다.
 
이 때 집주인이 바로 계약만료 일자에는 전세금을 돌려주지 못하겠다도 확정적으로 이행거절의 의사표시를 하면 더 이상 기다릴 필요 없이 전세금반환소송 등 법적 조치를 강구해 볼 때이다. 특히 계약만료 당일까지 전세금돌려받기가 어렵다면 즉시 변호사와 상담하여 어떤 법적 조치를 취해야 할 지 검토해 보는 것이 좋다.
 
만약, 이사를 나가야 하는 사정이 있다면 임차권등기명령신청을 통하여 대항력을 유지하여야 하나 임참권등기명령만으로 직접 전세금을 반환 받을 수 있는 것은 아니므로 전세금반환청구소송 등으로 집행권원(판결문,결정문)을 받아 강제집행을 하여야 한다.
 
이러한 사정에 관해 송명욱 변호사는 “별다른 이유가 없거나 자신만의 사정을 주장하며 차일피일 전세금 반환을 미루는 집주인의 경우 법적 조치를 취할 때 오히려 적극적인 반환 노력을 하는 경우가 많다”고 조언한다.