1973년 도심재개발사업이 시작된 이래 약 40년간 ‘대규모 철거재개발’만 이뤄졌던 서울에서 최초의 ‘소단위 맞춤형 재개발 지역’이 나온다. 대표적 전통 문화의 거리로 꼽히는 서울 종로구 인사동 일대다.

일명 ‘수복형 정비수법’이라 불리는 소단위 맞춤형 정비 사업은 이미 1990년에 도시재개발법을 통해 그 개념이 도입됐지만, 지난 20년여 년 간 단 1건도 이뤄지지 않았다.

서울시는 전면 철거형 재개발구역으로 묶여 30년이 넘게 손을 쓰지 못하고 있었던 인사동 120번지 일대 약 33,000㎡를 ‘소단위 맞춤형 정비’로 변경, 밀집된 노후 건축물을 정비하면서도 옛 도시조직과 역사성을 유지 보전하겠다고 5일(화) 밝혔다.

그동안의 도심재개발사업의 경우 낙후된 도심을 대규모로 철거, 대형 건축물 위주로 정비하면서 도로나 주차장, 공원 등 기반시설을 확보하는 방식으로 이뤄지다 보니, 도심의 역사성과 골목길 등 지역 특성이 훼손됐고 영세세입자들의 보상갈등 등의 문제점도 발생했다.

인사동 일대는 지역 특성상 인사동길 등 옛 길이 비교적 잘 보전돼 있고 승동교회 등 문화재가 다수 위치하고 있어 대규모 철거재개발보다는 지역특성과 도심 역사성 보전이 가능한 소단위 맞춤형 정비계획이 적합하다고 시는 밝혔다.

시는 지난 몇 년간의 주민 의견 수렴과 전문가 자문 등을 거쳐 이와 관련한 정비계획(안) 수립을 완료했으며, 주민공람과 구의회 의견청취, 시 도시계획위원회 심의 등 행정절차를 거쳐 오는 9월 경 변경 고시할 예정이다.

<개별면담, 현장상담소 27회 운영 등 주민과 함께 계획 수립하며 입장차 조율>

특히 서울시는 지난 몇 년 간 토지주와 일일이 개별 면담하고 주민소통을 위한 현장상담소를 27회나 운영하는 등 도시환경정비사업 최초로 토지이용계획을 지역 주민과 함께 그리며 계획안을 마련했다.

당초엔 ‘철거형→보전형’ 정비수법 전환에 따른 사업성 저하 우려로 주민 반발 등이 있었으나, 주민들이 직접 참여하는 가운데 서로 간의 입장 차이를 조율할 수 있었다고 시는 설명했다.

이러한 긍정적 분위기의 전환은 주민대표, 전문가, 공공(시·종로구)이 함께하는 민관협의체를 구성, 운영하고(3회) 매주 화·목요일 총 27회의 현장 주민상담소를 운영해 사업취지를 설명하고 주민의견을 수렴하는 가운데 이뤄졌다.

계획내용의 주요 골자는 ?지역의 장소성 및 특성 유지를 통한 공평·인사동의 정체성 유지 ?보행중심의 가로환경 개선을 통한 지역주민 및 이용객의 휴게 공간 조성 ?전략지구 지정을 통한 지역 명소화 부활 ?공공 공간 및 외관정비를 통한 지역 이미지 개선 등이다.

<19개 철거재개발지구 중 미개발 된 6개 지구를 64개 소규모 개발단위로 조정>

제1호 소단위 맞춤형 정비 지역 대상지역은 지난 1978년 철거재개발구역으로 지정된 공평구역 19개 지구 중 아직 개발이 이뤄지지 않은 6개 지구다. (6개 지구는 이미 사업이 완료, 5개 지구는 진행 중)

이 지역은 그동안 철거재개발구역으로 묶여 대규모 개발 이외에는 개별 건축행위가 제한돼 왔지만, 이번 계획안을 통해 기존 6개 대규모 개발단위가 총 64개의 소규모 개발단위로 조정됐다.

즉, 전면 철거를 하지 않고도 작은 단위의 개별 필지에 대한 개발행위가 가능해져 도심의 역사성을 살리고 골목길이나 옛 도시 조직을 유지 보전하면서도 노후지역도 점진적으로 정비할 수 있게 됐다.

서울시는 이번 계획안의 특징은 인사동의 기존 필지체계와 골목길 형태, 지역 특성을 최대한 보전하는 등 현재와 과거가 소통하는 지역 커뮤니티 보전과 인사동의 정체성을 유지시킴으로써 급격한 도시환경 변화로 잃어갔던 옛 도심부의 다양한 매력과 장소성을 회복하고자 한 것이라고 밝혔다.

<건폐율, 건물높이, 주차장 설치 등 건축기준 완화해 기존 골목길 최대한 유지>

이를 위해 건폐율, 높이, 주차장 설치 등 건축기준을 완화해 기존 골목길을 최대한 유지하면서 노후 건축물의 자율적 정비를 가능하게 했다.

건물 높이의 경우 도로 폭에 비례해 정해졌던 건축기준을 완화해 일정 범위 내에서는 건물 높이를 정할 수 있게 했다. 개별지구의 경우 12m(3층)이하~24m이하, 공동개발지구의 경우 40m이하~55m이하의 높이로 지을 수 있다.

인사동은 도로 폭이 좁기 때문에 기존 건축기준대로라면 건물 높이를 2층 이상 올리기 어렵다.

연면적에 따라 규모가 정해지는 주차장 설치도 비용 납부로 대체할 수 있게 완화하고, 그나마도 한옥 신축 시엔 면제해준다. 기존 건폐율의 경우 기존 60%이하를 80%이하로 완화했다.

건축기준 완화 내용

? 건 폐 율 : 60%이하 → 80%이하
? 높 이 : 도로사선제한(1.5D) → 가로구획별 높이(12~24m 이하)
? 주 차 장 : 주차장설치완화구역 지정 → 공공기여 및 한옥 신축 시 주차장설치 완화

<‘전략적 공동개발지구’ 세 곳 지정, 관광숙박시설 설치 및 기반시설 기부채납 유도>

아울러 다른 지역에 비해 노후 건축물이 밀집돼 있는 지역이나 주변 고층 건축과의 조화로운 경관조성이 필요한 지역 세 곳은 ‘중·소규모의 전략적 공동개발지구’로 지정했다.

우선 상당히 노후화된 건물이 주로 분포해 있어 주변의 기존 건축물과의 경관 조화가 필요한 두 곳엔 현재 수요가 급증하고 있는 관광숙박시설 설치를 유도하는 한편, 개발이익은 도로, 공원, 주차장 등 공공 기반시설로 기부채납 하도록 해 공공성을 강화했다.

또 다른 한 곳인 인사동 초입부 전략적 공동개발지구의 경우 낙후된 경관을 개선하고 침체된 공평구역 지역 활성화의 견인차 역할을 수행하도록 랜드마크적 건축물로 입지를 유도했다.

<노후건축물은 리모델링 활성화로 기존 도시조직 존중하며 외관·안전 문제 해소>

장기 미개발로 노후화가 가속화된 건축물의 경우 철거·신축을 통한 정비방안 외 리모델링 활성화도 함께 유도해 기존 도시조직을 존중하면서도 외관 및 안전상의 문제를 해소해 나가도록 했다.

이와 관련해 서울시는 지난 2011년 3월 리모델링 활성화 구역 시범지정을 시작한 바 있으며, 이번 인사동 지역처럼 향후 소단위 맞춤형 도시환경정비사업 지구도 리모델링 활성화 구역으로 지정하는 방안을 추진할 예정이다.

<올해 관수동 용역 착수, 11개소 91ha 소단위 맞춤정비계획 수립 단계적 확대>

서울시는 제1호 인사동을 시작으로 관수동, 낙원동, 인의동, 효제동, 주교동 등‘2020 도시 및 주거환경정비 기본계획’이 도심부에 소단위 맞춤형 정비 가능지역으로 선정한 11개소 91ha에 대해 소단위 맞춤형 정비 계획 수립을 단계적으로 확대해 나갈 계획이다.

올해의 경우 도심부 전통산업인 상패 제작업소 등 소규모 점포와 옛길 등의 가로가 형성돼 있는 종로구 관수동 일대 6.9ha를 대상으로 정비계획 수립 용역을 지난 3월 발주, 5월에 용역착수에 들어갔다.

문의: 서울특별시 도시계획국 도시정비과 김지호 02-2171-2692