요즘 법원의 경매법정에 가보면 법정 안은 발 디딜 틈이 없을 정도로 그 열기가 뜨겁게 많은 사람이 찾는 곳이 되었다.

덩달아 경매를 강의하는 학원도 많이 생겨나고, 동호회도 만들어 지고, 사이버 강의를 듣는 등 많은 곳에서 경매의 정보를 얻는데 용이하다는 점이 경매를 바라보는 사람으로 하여금 이곳으로 발길을 잡는 중요한 요인이 되었다.

경매를 떠 울리다 보면 많은 사람이 권리분석의 어려움으로 중도 포기를 하게 되거나 전문가에게 분석을 의뢰하는 경우도 있고, 스스로 벅찬 물건은 거들떠보지도 않게 된다.

경매를 하다 보면, 이것저것 중요하지 않는 것이 없지만 경매건수에서 많이 차지하는 주택과 상가 임대차관계에서 임차인의 대항력 있는 권리분석을 확인하는 방법에 다소간 문제가 있음을 언급하고자 한다.

많은 경매 물건 중에 통상 주택과 상가건물의 경매에 입찰하고자 하는 입찰자의 입장에서는 중요한 권리분석 중 하나인 선순위임차인 여부 및 차후 매수자로서 명도 내지는 인도명령의 대상을 알아보려면 반드시 주택의 경우에는 임차인 또는 점유자들의 주민등록전입여부와 상가건물의 경우에는 세입자의 사업자등록신청여부를 열람하여 대항력을 살펴봐야 한다.

만일 말소기준권리보다 앞서서 주택에 전입신고가 되어 있거나, 상가건물에 사업자등록신청이 되어 있는 임차인 내지는 점유자가 있다면 이들은 선순위임차인일 가능성이 매우 크고 (주택인 경우에 말소기준권리보다 최소 하루 전에 전입신고를 모두 마쳐야 하며, 상가건물인 경우에는 점유와 사업자등록신청이 되어 있어야 한다.) 이들이 차후 배당요구를 하거나 배당요구를 하지 않거나 배당받지 못한 보증금은 모두 매수자가 부담하여야 한다.

이러한 큰 위험부담이 있는 것이 바로 선순위임차인인 것이다. 어떤 면으로 보면 권리분석의 가장 큰 부분일 수도 있다.

따라서 입찰자의 입장에서는 보다 쉽고 자유롭게 이러한 선순위임차인이 있는지, 주민등록 또는 사업자등록신청일을 확인할 수 있게 하여 보다 경매가 일반인들이 다가서기 쉽고 차후 낙찰불허가 내지는 즉시항고 등의 소모적이고 국가적으로 커다란 낭비인 법률 행위를 사전에 방지할 수 있는 순기능도 하게 될 것이다.

다행스럽게 현행 주택임대차와 관련하여 선순위임차인의 존재여부를 확인하기 위해 주민등록열람은 주민등록법,

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제29조 (열람 또는 등ㆍ초본의 교부)

①주민등록표를 열람하거나 그 등본 또는 초본의 교부를 받으려는 자는 행정안전부령으로 정하는 수수료를 내고 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다)이나 읍ㆍ면ㆍ동장 또는 출장소장(이하 "열람 또는 등ㆍ초본교부기관의 장"이라 한다)에게 신청할 수 있다. <개정 2008.2.29>

②제1항에 따른 주민등록표의 열람이나 등ㆍ초본의 교부신청은 본인이나 세대원이 할 수 있다. 다만, 본인이나 세대원의 위임이 있거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다. <개정 2007.5.17>

1. 국가나 지방자치단체가 공무상 필요로 하는 경우

2. 관계 법령에 따른 소송ㆍ비송사건ㆍ경매목적 수행상 필요한 경우

3. 다른 법령에 주민등록자료를 요청할 수 있는 근거가 있는 경우

4. 다른 법령에서 본인이나 세대원이 아닌 자에게 등ㆍ초본의 제출을 의무화하고 있는 경우

5. 직계혈족 및 그 배우자 또는 동일제적 내의 가족이 신청하는 경우

6. 채권ㆍ채무관계 등 정당한 이해관계가 있는 자가 신청하는 경우

7. 그 밖에 공익상 필요한 경우

상기 법률에서 언급하듯 자신이 입찰하고자 하는 주택의 전입자를 열람할 수 있다.

그러나 2002년 11월 1일 시행되고 2009년5월9일 일부 개정된 상가건물임대차보호법상의 사업자등록열람과 관련하여서는 아직 그 법이 정비되지 않아 사업자등록을 열람할 수 있는 이해관계인이 될 수 없어 대항력 있는 임차인등이 존재하는지 여부를 알 수 있는 사업자등록열람을 할 수 없어 그 확인이 불가능하다.

그렇다하여 법원이 그러한 선순위임차인이 있는지를 정확하게 조사하여 경매 입찰자에게 제공하여 주지도 않고, 어떻게 보면 직무를 소홀히 하는 경우라고도 할 수 있다.

만약, 부동산 거래를 중개한 중개인이 이렇게 업무를 소홀히 하면 그 피해에 대한 손해배상청구소송 대상이 될 것이다.

이러한 현실은 입찰자의 입장에서는 불안한 마음으로 입찰에 참여하여야 하고, 불행하게도 낙찰 후 사업자등록을 열람하여 선순위임차인이 있는 것을 확인한 다음에는 오히려 낙찰불허가 내지는 즉시항고 등 경매를 해지 시켜야하는 상황에 직면하게 되는 경우가 발생한다.

이러한 점을 감안하여 경매에 들어간 상가건물에서도 임대차보호법처럼 사업자등록열람을 자유롭게 할 수 있게 하여 경매에 대한 공신력을 제고하는 것은 물론 보다 정확한 권리분석 이후에 신속한 입찰 등이 이루어져야 한다고 여겨진다.

따라서 해당 관계부처는 이러한 일반 국민들의 애로사항을 확인하고 하루속히 법제를 정비하여 입찰자들이 상가건물을 경매하는데 걸리는 정신적, 물질적인 고통을 조속히 해결해야 할 것이며 더 나아가 법원에서도 더욱 공신력 있는 물건 조사서들이 제공되어야 하리라 여겨진다.

잠깐만이라도 입찰자의 입장에서 서서 어떤 불편한 사항이 있나 하고 점검해 본다면 많은 이들의 수고와 경제적 낭비를 줄일 수 있으리라 여긴다.