우리나라 아파트 값은 2001년 이후 빠르게 상승해 거품이 실제로 존재하고 있는 것으로 분석됐다. 특히 서울 강남지역의 아파트 값은 전국 아파트에 비해 거품의 정도가 1.5~2배 더 심한 것으로 추정됐다. 따라서 이 같이 거품이 심한 지역에 대해서는 신규 또는 재건축 일정 등을 장기계획에 따라 일관성 있게 추진함으로써 불필요한 가격 상승 기대감을 조성하지 않도록 해야 한다는 지적이다. 한국은행 금융경제연구원은 14일 전국 아파트가격을 △주택시장 수요·공급의 장기균형 모형 △현재가치 모형 △일반균형 자산가격 모형 등 세가지 모형을 통해 분석한 결과 모두에서 주택가격에 거품이 존재하는 것으로 판단된다고 밝혔다. 주택시장 수요·공급의 장기균형 모형에 따르면 2001년 이후 전국 아파트 실질가격은 장기 균형가격에 비해 평균 8% 정도 높은 것으로 나타나 전국 아파트 값에 거품이 형성돼 있음을 보였다. * 장기 균형가격은 주택가격과 수요·공급요인들 간의 상관관계를 이용해 도출된 것으로, 실제 가격과 비교함으로써 주택가격의 거품 존재 여부를 판단하게 된다. 주택가격과 주택임대소득 간의 관계로 거품의 정도를 측정하는 현재가치 모형을 이용한 분석에서도 전국 아파트, 서울 아파트, 서울 강남지역 아파트 모두에서 거품이 존재할 가능성이 높은 것으로 나왔다. 일반균형 자산가격 모형을 통해서도 2001년 이후 전국 아파트의 실질가격은 균형가격에 비해 평균 3.9% 높았으며, 특히 2004년 이후에는 그 차이가 8.8%까지 벌어졌다. * 일반균형자산 가격 모형의 균형가격은 소비자가 소비재와 주택서비스로부터 얻는 효용을 극대화하는 최적화 과정을 통해 도출된다. 서울 아파트와 강남지역 아파트에 대해서도 동일한 방법을 적용한 결과, 서울 아파트는 2001년 이후부터 작년 8월까지 실제 가격이 평균 3.9% 정도 균형 가격을 웃돌았으며, 2004년부터 작년 8월까지 측정할 경우 평균 9.0% 상회했다. 또 강남지역 아파트는 2001년 이후부터 평균 7.6%, 2004년 이후부터는 평균 13.7% 정도 균형가격에 비해 실제가격이 훨씬 높았다. 보고서를 작성한 이준희 금융경제연구원 과장은 분석대상에서 서울 강남지역 아파트는 가격이 급상승한 강남, 서초, 송파구뿐만 아니라 강남 11개구를 모두 포함한다며 만약 강남구 등 가격이 급상승한 지역만을 고려할 수 있다면 거품 정도가 커질 수 있다고 지적했다. 보고서는 아파트 가격에 거품이 있다는 점을 감안할 때 주택 가격 안정을 위한 정책적 노력을 기울여야 한다고 강조했다. 이 과장은 "부동산가격 급등에 대응한 통화정책이 부동산 가격뿐만 아니라 경제전반에 영향을 미친다는 점을 고려할 때 부동산 관련 조세정책 등 미시 정책에 비해 신중할 필요가 있다"면서 "주택가격 상승이 경제 전반에 걸쳐 인플레이션이나 거품을 초래할 것으로 우려될 경우 선제적으로 대응하는 것도 공감대를 얻을 수 있을 것이라고 말했다. 또 주택시장의 거품은 무엇보다도 주택시장이 비효율적으로 작동하는데 기인하는 만큼 시장효율성 제고를 위해 주택가격 규모, 전·월세 가격, 건축비용 등 부동산 가격관련 정보를 정부 감독하에 신뢰성있는 기관이 주기적으로 공시, 실제 가격이 적절하게 반영돼 평가될 수 있도록 유도해야 한다고 주문했다. ◆ 주택 가격 추이 우리나라 주택가격은 1987년~91년 한 차례 급등한 이후 주택공급 확대와 외환위기에 따른 경기침체 등의 영향으로 대체로 2000년까지 안정적인 모습을 보이다가 2001년부터 다시 상승하는 추세를 보이고 있다. 특히 최근의 주택가격 상승세는 과거와 달리 서울 강남지역 아파트 가격이 전국 아파트에 비해 상당히 높은 상승세를 보이는 등 주택유형별 차이뿐만 아니라 지역별 차이가 두드러진 것이 특징이다. 주택의 매매가격이 적절한 수준인지를 판단할 때 주로 사용되는 전세가격 대비 주택매매가격 비율도 2001년 이후 빠른 속도로 상승하는 모습을 보였으며, 특히 서울과 강남지역이 더 급격하게 상승했다. 한편 도시근로자 소득 대비 주택가격 비율을 살펴보면, 1990년대 주택가격이 안정적인 기간에는 근로자 소득의 지속적인 상승으로 대체로 하향 안정화되는 추세를 보였으나, 최근 들어 주택가격 상승으로 다소 높아졌다. 아파트가 아닌 단독주택이나 연립주택 등 다른 주택의 경우에는 거품이 끼었다고 보기 힘든 실정이다. 2001년 이후 가격이 소폭 상승하는데 그쳐 명목가격이 외환위기 직전 수준을 회복하는 정도에 머물고 있다. 명목가격이 아닌 실질가격을 미국과 비교해 봐도 전국 주택가격은 외환위기 이후 미국에 비해 대체로 하향 안정화 추세를 보였다. 반면 2002년 이후 40% 이상 가격이 급등한 강남지역 아파트의 경우에는 샌프란시스코 지역보다는 덜하지만 동부 보스턴 지역에 비견할 정도로 가격이 크게 올랐다.