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하우스푸어 최장 10년 원금상환 유예
  • 최훤
  • 등록 2013-04-02 12:03:00
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  • 주택보유자 채무부담 줄이고…목돈 안드는 전세로
1일 정부가 내놓은 대책 중 눈에 띄는 대목은 ‘하우스푸어’ 및 ‘렌트푸어’ 지원 방안이다.
주택시장 침체로  인해 더욱 어려움을 겪고 있는 이들을 위해 맞춤형 지원방안이 마련됐다.
◆ 하우스푸어 지원방안
먼저 주택보유 희망자에게는 채무조정 활성화와 대출채권 매각제도를 활용하도록 할 방침이다.    
이중 연체우려 및 장·단기 연체자 등은 금융권·신복위를 통한 채무조정을 할 수 있게 됐다. 금융권 자체적으로 연체우려·단기연체 주택담보대출에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 대출 전환 등 프리워크아웃 제도를 확대한다.
채무조정시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수 있도록 LTV규제에 대한 예외를 허용하는 등 제도개선 병행도 추진된다.
신용회복위원회의 주택담보대출 프리·개인워크아웃 활성화를 위해 신용회복제도의 수혜범위를 주택담보대출까지 확대하기로 했다.
이를 위해 담보채권에 대한 워크아웃시 채권자 동의요건을 현행 담보채권자의 2/3 동의에서 1/2로 완화하기로 했다.
또, 신용회복 후 성실상환 대출에 대해 자산건전성 평가시 “정상”평가가 가능하도록 하여 금융권의 채무조정 동의유인을 제고할 방침이다.
3개월 이상 연체한 차주들은 산관리공사(캠코)를 통한 부실채권 매입을 활용토록 했다.
캠코가 기 승인된 업무계획에 따라 자체재원을 활용하여 3개월이상 연체된 부실 주택담보대출채권을 매입하고, 매입 채권에 대해 차주에게 채무조정 의사를 확인하여 차주가 동의할 경우 원금상환 유예, 장기분할상환 전환 등 채무조정을 실시하기로 했다.
단, 채무조정 정상상환이 가능한 경우에 한해 채무조정을 허용하고, LTV가 과도하게 높은 대출 등 원금회수가 불투명한 대출은 대상에서 제외하기로 했다.
또, 차주가 채무조정에 동의하는 경우 다른 금융회사가 같은 차주에 대해 보유한 3개월 이상 연체채권도 가능한 범위에서 최대한 매입할 방침이다.
주택담보대출 채권이 완전매입되는 경우 차주에게 환매조건부로 해당 담보주택의 일부지분을 매각할 수 있는 옵션도 제공된다.  
"캠코를
원리금 상환이 어려운 정상 차주의 경우 주택담보대출채권 매각제도를 이용토록 했다.
차주의 신청을 받아 주택금융공사가 은행으로부터 하우스푸어의 선순위 주택담보대출채권을 매입하고 채무조정이 실시된다.
대출채권 매입시 고정금리 형태로 전환하고 원금상환을 최장 10년간 유예하여 원리금 상환이 어려운 정상차주의 연체를 방지토록 했다.
이 경우 차주는 주택금융공사에 은행 대출금리 수준의 이자를 납입하되, 상환유예기간(최장 10년)이 종료되는 시점부터 원금을 분할상환하면 된다.
원금상환중이거나 거치기간 종료가 임박한 미연체 정상차주 중 거주주택, 소득 등이 일정요건을 충족하는 차주를 대상으로 시행된다. 6억원 이하·85㎡이하 1주택 보유자, 연소득 5000만원이하, 대출금액 2억원 이하 등의 요건이 그것이다.
정부는 올해안에 1조원 한도로 채권을 매입하고, 내년부터는 주택금융공사의 유동화여력을 감안하여 규모를 점진적으로 확대하는 방안을 검토하고 있다. 
"주택담보대출채권
주택매각 희망자들은 임대주택 리츠 매각이 추진된다.  
주택 소유자가 여건에 따라 주택(또는 주택지분 일부)을 리츠에 매각하고, 해당주택을 임차하여 거주하는 방식으로,  리츠의 수익성 확보를 위해 리츠가 취득하는 주택 또는 지분에 대해 종부세 감면, 취득세 면제, 재산세 최저세율(0.1%)이 부과된다.
"임대주택
실행방안은 다음과 같다. 1세대 1주택 소유자가 임대주택 리츠에 아파트(전용 85㎡ 이하)를 매각하고, 이를 5년간 임차한다.
리츠는 국민주택기금 출자 등으로 자금을 조달하여 아파트를 감정평가액 이하 수준에서 역경매 방식으로 매입하며, 5년간 주변 시세로 보증부월세 형태로 임대한다.
임대기간이 끝나면 일반인에 분양하되 원소유자에게 다시 매입할 수 있도록 우선권을 주고 시장 여건에 따라 조기 매각을 허용한다. 이 경우 재매입우선권은 임대 종료 후 처분 시의 감정평가액으로 행사한다.
원소유자가 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 미매각된 주택은 LH가 매입(리츠 설립시 확약)하여 임대주택으로 활용키로 했다.
소유자가 아파트(전용 85㎡ 이하) 지분의 일부를 리츠에 매각하고, 매각지분에 대해 사용료를 납부하며 거주할 수 있는 옵션도 부여할 방침이다. 이 경우 계약기간(5년) 후 매도자가 지분을 환매하여 소유권 회복이 가능하다.
계약기간 종료 후 매도자가 지분을 재매입하지 않는 경우, 리츠가 매도자의 잔여지분을 시세(감정평가액)에 살 수 있는 권리가 부여되며, 리츠가 주택지분 전체를 확보한 경우, 일반 매각 또는 LH가 매입(리츠 설립시 확약)하여 임대주택으로 활용할 방침이다.
정부는 1차사업으로 500호 매입을 추진하고, 성과를 보아가며 사업확대여부 등 검토키로 했다.
50세 이상 은퇴자를 위해 주택연금 사전가입제도를 도입키로 했다.
주택연금 가입연령을 60세 → 50세로 낮추어 주택연금 일부를 일시금으로 받아 부채상환에 활용토록 제도가 개선된다.
사전가입 대상은 가입주택에 주택담보대출이 있는 50세 이상이며, 일시인출한도는 현행 연금총액의 50% → 100%까지 확대된다.
정부는 1년간 한시시행 후 지원효과를 보아가며 연장여부 검토할 방침이다.
 ◆ 렌트푸어 지원방안 : 목돈 안드는 전세
신용대출 성격의 전세자금대출을 담보대출화하여 대출금리 인하 및 대출한도를 확대한다. 집 주인의 성향, 임차인의 소득수준 등을 감안하여 무주택 서민에게 다양한 전세자금 마련 옵션이 제공된다.
목돈 안드는 전세를 위한 첫째 방안은 집 주인 담보대출 방식이다. 기본구조는 다음과 같다.  
대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하는 것으로 대출금리 인하 효과가 있다. 
"목돈
금융기관은 수도권 5000만원, 지방 3000만원 한도내에서 임대인에게 담보대출하되, 이자는 임차인이 납부하는 것으로, 이자부담분의 일부 선납 또는 공적기관 보증을 통해 임차인 이자 연체리스크 를 방지한다.
적용대상은 실거주용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하)이어야 한다.
제도 실효성을 높이기 위해 집주인에 대한 인센티브가 강화된다.
주택 보유수에 관계없이 전세자금용 주택담보대출 시 전세보증금 대출분에 대해 소득세 비과세가 추진되며, 임대인들은 전세자금용 담보대출 이자 납입액의 40%를 소득공제받기로 했다.
또, 다주택자 양도세 중과가 폐지되며, 집주인의 주택담보 대출규모에 비례하여 재산세·종부세가 감면된다. 
이밖에 집 주인 담보대출시 연말까지 DTI를 금융회사 자율로 적용하고, LTV도 70%까지 완화하기로 했다.
목돈 안드는 전세 두번째 방안은 임차보증금 반환청구권 양도방식이다.
금융기관이 보증금 반환청구권을 양도받은 경우, 우선변제권을 부여하여 전세대출의 담보력 강화해대출금리 인하, 대출한도 확대를 꾀한다는 것이다. 
"목돈
적용대상은 주거용 주택을 임차하는 부부합산 연소득 6000만원 이하 무주택세대주로서 전세보증금 3억원 이하(지방 2억원 이하)이어야 한다.
임차인이 전세금을 대출한 금융기관에 대출금의 120% 내에서 보증금 반환채권을 양도하고, 금융기관은 임대차계약서에 전세자금 대출 및 보증금 반환채권 양도사실을 특약으로 기재하는 방식이다.
세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 보증금 반환채권을 양도받은 금융기관에 우선변제권이 인정되며, 임차보증금반환청구권 및 우선변제권을 통해 강화된 전세대출의 담보력을 바탕으로 저리의 전세대출 지원 확대가 유도된다.
이로써 일반적으로 전세자금을 마련하는데 필요한 금융비용(6~7%)에 비해 약 2%p 금리인하 효과 가 기대된다.
주택기금을 통한 저리 대출도 확대된다.
전세자금 대출요건 조정을 통해 목돈 마련의 부담을 완화하자는 것으로, 우선 소득요건이 500만원 상향(현 부부합산 4000→4500만원)되며, 대출한도도 현실에 맞게 상향(현 8000만원→수도권 1억원, 지방 8000만원)된다.
이어 지원금리도 현행 3.7%에서 3.5%로 하향 조정되며, 전세금 증액분에 대해서도 기금 추가대출이 허용된다.
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