서울시가 5일 내놓은 `3.5 주택정책'은 지난 1월 2일 발표한 `1.2 주택정책'의 보완책이다.큰 틀에서 `1.2 정책'을 뛰어넘는 새로운 내용은 없지만 당시 정책을 꼼꼼하게 다듬으면서 구체적인 공급 물량, 시기 등이 확정됐다.정책의 핵심은 `장기 전세주택'의 도입이다. 대신 분양.임대아파트는 대폭 줄어든다. 이들 물량을 대부분 장기 전세로 전환해 공급할 방침이기 때문이다.장기 전세주택은 주변 전세 시세의 70∼80% 수준에 10∼20년간 살 수 있는 주택으로, 이를 발판으로 주택을 `소유' 개념에서 `거주' 개념으로 바꾸겠다는 게 서울시 구상이다.◇ `장기 전세' 2010년까지 2만4천가구 공급 = 장기 전세주택은 서울시가 도입키로 한 새로운 형태의 주택이다.보증부 월세 형태의 임대주택이나 매매가 가능한 분양주택과 달리 전세로 내주되 거주 기간을 10∼20년씩 보장하겠다는 것이다.시는 특히 장기 전세주택을 26, 33, 45평형 등 중.대형 평형으로 공급해 중산층 및 실수요층이 입주토록 할 방침이다. `저소득층 주거지'란 이미지의 기존 임대주택과는 차별화하겠다는 의미다.시는 2010년까지 모두 2만4천309가구를 장기 전세주택으로 공급할 계획이다.구체적으로는 SH공사가 은평 뉴타운을 제외한 12개 택지지구에서 분양할 물량 1만6천167가구 중 원주민.철거민용 특별분양분을 뺀 2천852가구, 국민임대주택을 전환해 장기 전세로 공급하는 1만7천731가구(26평형 1만917가구.33평형 6천814가구), 재건축에서 나오는 임대주택 3천726가구 등이다.반드시 공급해야 하는 특별분양분과 임대주택을 제외하고는 모든 분양.임대주택을 장기 전세로 전환해 공급하는 셈이다.이는 2010년까지 시가 공급할 전체 주택 물량 약 7만6천 가구의 32%로, 은평 뉴타운의 일반분양분과 철거민용 특별분양분 2만7천379가구, 기존 임대주택으로 공급될 2만4천536가구를 제외한 전부다.시는 특히 SH가 공급할 분양분을 장기 전세로 돌리면서 생기는 재정 부담 3천650억 원은 SH공사를 통한 차입금으로 조달할 방침이어서 적잖은 부담이 될 전망이다.시는 또 주택공급규칙과 임대주택 법령을 개정해 노령인구 등 유주택자도 자기 집을 팔면 장기 전세에 살 수 있도록 하고 신혼부부 등 `거주' 중심 주택 개념을 선도할 계층에게 장기 전세 공급을 늘릴 방침이다.그러나 일각에서는 장기 전세의 주택 실수요 흡수 효과가 크지 않을 것이라는 회의적인 시각도 제기한다. `주택=재산'이라는 사회 통념이 워낙 강하기 때문이다.◇ 분양원가 공개와 마이너스 옵션제 = 분양원가 공개와 후분양제는 예정대로 추진된다.시는 수익과 부가가치세를 포함해 분양가를 공개하는 것은 물론 분양가 가운데서도 각종 공사.건설비는 다시 58개 항목으로 세분해 분양원가(분양가-수익) 공개 때 밝히기로 했다.수익과 부가세는 주택법 시행령상 공개 의무 대상이 아니지만 공개키로 한 것이다.또 택지조성원가는 8개 항목으로 나눠 공개하고 특히 용지비.조성비.이주대책비 등도 세분해 밝히기로 했다.분양원가는 분양가심의위가 입주자 모집 공고 60일 전 SH공사로부터 심의 신청을 받아 심의한 뒤 모집 공고일 30일 전까지 SH공사에 통보해주면 일반에 공개된다.분양원가가 공개될 첫 대상지는 장지.발산지구로 올 4월 말께, 은평 뉴타운 1지구(2천817가구)는 10월께 각각 공개될 예정이다.재시공에 따른 자원 낭비를 막고 소비자 선택권을 보장하자는 취지에서 마이너스옵션제도 도입된다.그러나 공정률 80% 시점에서 분양될 경우 옵션 항목이 소수에 그쳐 분양가 인하 효과가 0.2%에 불과해 은평 뉴타운 1지구 등에는 적용하지 않기로 했다.대신 내년에 분양될 은평 뉴타운 2지구 등은 공정률 70%에 분양하면서 마이너스옵션제를 시행한다.이 경우 가구류, 벽지, 실내바닥 마감재, 실내 등.기구류, 홈 오토메이션 등에 적용이 가능해 4% 분양가 인하 효과가 있다는 게 시의 설명이다.◇ 시세연동제 = 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 아파트의 경우 주변 시세의 75% 안팎, 전용 85㎡ 이상은 주변 시세의 85% 선으로 분양가를 책정해 주택 가격을 낮추겠다는 제도다.그러나 적용 대상이 미미해 실효성은 크지 않을 전망이다. 2010년 이후에나 적용 대상이 나오는데다 이마저도 우면2, 도봉2, 천왕2, 내곡, 신내3 지구 등 5개 택지개발지구에서 4천500가구로 물량이 적기 때문이다.특히 시가 분양아파트와 25.7평 이상 임대아파트를 모두 장기 전세주택으로 전환해 공급키로 함에 따라 적용 대상은 원주민.철거민에게 주어지는 특별공급분으로 제한된다.또 올 2월 이전 협의보상.철거됐거나 보상 협의가 진행 중인 철거민 8천855가구에 공급될 특별공급분은 이미 협의된 대로 공급하기 위해 시세연동제를 배제하기로 했다.시세연동제는 1.2 대책 발표 당시 주요 정책의 하나로 발표됐으나 당시 시는 적용 대상을 꼼꼼히 따져보지 않은 것으로 알려졌다. 그래서 `엉성하게 발표된 정책'이란 지적이 나온다.◇ 그 밖의 대책들 = 다가구 매입.임대 대상을 뉴타운 지구 내 미개발 지역에서 서울시 전역으로 바꾸기로 했다. 조사 결과 뉴타운 지구 내 다가구의 가격이 너무 비싸 감당할 수 없는 것으로 결론 났기 때문이다.이에 따라 1천500가구를 매입하되 뉴타운 이외 지역에서, 다가구 뿐 아니라 다세대, 단독주택도 사들이기로 했다.또 앞으로는 가급적 블록 단위로 매입해 관리의 효율성을 높이고 철거를 거쳐 다가구 임대주택 단지를 조성하기 쉽도록 하기 위한 조치다.시는 이와 함께 공무원과 외부 전문가가 참여하는 주택정책연구단을 신설해 각종 정책에 대한 시장 반응, 주택시장 동향 파악, 중앙정부의 주택정책 분석 및 대응안 마련 등을 담당토록 하기로 했다.아울러 최저가 낙찰제와 실적 공사비 적용을 확대해 불법 재하도급을 막기로 했다.시는 법령 개정과 자체 시행을 통해 300억 원 미만(현재는 300억 원 이상) 건설공사도 올해부터 최저가 낙찰제를 적용하고 그동안 100억 원 이상 공사에만 해당됐던 실적 공사비 적용을 10억 원 이상 공사로 확대할 방침이다.